Kündigungsfrist Mietvertrag berechnen

Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum gilt § 573c BGB. Die Grundregel lautet: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen. Dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Praktisch bedeutet das eine Frist von knapp drei Monaten. Der Monat, in dem die Kündigung zugeht, zählt mit – vorausgesetzt, sie geht in den ersten drei Werktagen zu. Diese ersten Werktage nennt man auch Karenzzeit.

Für Mieter bleibt es immer bei dieser Frist, egal wie lange sie schon in der Wohnung leben. Für Vermieter kann sie länger sein. Dazu weiter unten mehr.

Die Frage, welche Tage als Werktage zählen, entscheidet oft darüber, ob ein Monat gewonnen oder verloren ist. Für die Karenzzeit gilt:

• Montag bis Freitag zählen als Werktage.
• Samstage zählen als Werktage mit (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04). Ob die Karenzzeit bis zum nächsten Werktag verlängert wird, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist (§ 193 BGB), hat der BGH offengelassen. Der Rechner geht dann vom Samstag aus und zeigt das andere mögliche Ergebnis als Warnung.
• Sonntage sind keine Werktage.
• Gesetzliche Feiertage zählen ebenfalls nicht. Da Feiertage je nach Bundesland unterschiedlich sind, fragt der Rechner Ihr Bundesland ab.

Beginnt ein Monat zum Beispiel an einem Sonntag, ist der dritte Werktag erst der Mittwoch. Liegt am Monatsanfang ein Feiertag, verschiebt sich der dritte Werktag weiter nach hinten. Genau das berechnet der Rechner automatisch.

Warum das so wichtig ist: Schon ein einziger Tag Verspätung verschiebt das Mietende um einen ganzen Monat. Als Mieter zahlen Sie dann in der Regel eine weitere Monatsmiete, obwohl Sie vielleicht schon eine neue Wohnung haben. Wer früh im Monat kündigt und den dritten Werktag kennt, vermeidet doppelte Mietzahlungen.

Sie können das Ende Ihres Mietverhältnisses auch selbst nachrechnen. Gehen Sie dafür in drei Schritten vor:

1. Dritten Werktag bestimmen: Zählen Sie im Monat des Zugangs die Werktage ab dem Ersten. Lassen Sie Sonntage und gesetzliche Feiertage Ihres Bundeslandes aus; Samstage zählen mit. Ist der dritte Werktag ein Samstag, sollte die Kündigung sicherheitshalber bis zu diesem Samstag ankommen.
2. Zugang vergleichen: Geht die Kündigung an diesem Tag oder früher zu, zählt der Zugangsmonat mit. Geht sie später zu, beginnen Sie mit dem Folgemonat.
3. Ende ermitteln: Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats nach dem maßgeblichen Monat. Bei der verlängerten Vermieterfrist rechnen Sie entsprechend drei oder sechs Monate weiter.

Ein Beispiel: Ist der Oktober der maßgebliche Monat, endet das Mietverhältnis für den Mieter mit Ablauf des Dezembers. Bei einer Vermieterkündigung mit sechs Monaten Frist wäre es der Ablauf des März.

Maßgeblich ist der Zugang beim Empfänger, nicht das Datum, an dem Sie den Brief abschicken. Die Kündigung ist erst wirksam, wenn sie so in den Machtbereich des Vermieters gelangt, dass er sie unter normalen Umständen zur Kenntnis nehmen kann (§ 130 Abs. 1 BGB). Wer erst am letzten möglichen Tag einen Brief zur Post bringt, riskiert, dass er zu spät ankommt.

Planen Sie deshalb einen Puffer ein. Geben Sie im Rechner immer das Datum ein, an dem die Kündigung voraussichtlich beim Empfänger ankommt. Wichtig ist auch, dass Sie den Zugang im Streitfall beweisen können. Eine persönliche Übergabe mit Zeugen oder gegen Empfangsbestätigung ist dafür eine Möglichkeit.

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Das heißt: ein Schreiben auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB).

Eine Kündigung per E-Mail, SMS, WhatsApp oder Fax reicht nicht aus. Sie ist unwirksam, auch wenn der Vermieter sie gelesen hat. Die Frist läuft dann nicht. Erst ein formgerechtes Schreiben setzt sie in Gang – und zwar ab dessen Zugang. Ein Formfehler kann Sie also im ungünstigen Fall einen oder mehrere Monate Miete kosten.

Auch für den Vermieter gilt zunächst die Grundfrist aus § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Sie verlängert sich aber, je länger der Mieter in der Wohnung lebt. Maßgeblich ist die Zeit seit der Überlassung des Wohnraums (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB):

Die Karenzzeit von drei Werktagen gilt auch hier. Zusätzlich braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB), zum Beispiel Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Ob ein solcher Grund vorliegt, prüft der Rechner nicht. Er berechnet nur die Frist.

Mieter können einer Kündigung des Vermieters unter Umständen widersprechen, wenn die Beendigung für sie oder ihre Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 574 Abs. 1 BGB). Auch das gehört nicht zur Fristberechnung, sollte aber bei einer Vermieterkündigung im Blick behalten werden.

Manche Mietverträge enthalten eigene Kündigungsfristen. Hier ist Vorsicht geboten, aber auch Entwarnung möglich: Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abweicht, ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Steht in Ihrem Vertrag also, dass Sie als Mieter sechs Monate vorher kündigen müssen, gilt für Sie trotzdem die gesetzliche Frist von drei Monaten. Umgekehrt gilt das nicht: Eine kürzere Frist zugunsten des Mieters ist zulässig.

Eine Ausnahme gibt es für alte Verträge: Wurden längere Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 einzeln vereinbart, können sie weiter gelten. Standen nur die damaligen gesetzlichen Fristen im Formularvertrag, gilt dagegen seit dem 01.06.2005 die heutige Frist (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB).

Beachten Sie: Der Rechner gilt für unbefristete Mietverträge über Wohnraum. Bei Zeitmietverträgen, vereinbarten Kündigungsverzichten, Gewerberäumen oder möblierten Zimmern in der Vermieterwohnung können andere Regeln gelten.

Sie brauchen nur wenige Angaben:

1. Wer kündigt – Mieter oder Vermieter?
2. Das Datum, an dem die Kündigung zugeht.
3. Ihr Bundesland, damit gesetzliche Feiertage berücksichtigt werden.
4. Bei einer Kündigung durch den Vermieter: den Beginn des Mietverhältnisses beziehungsweise den Tag, an dem die Wohnung überlassen wurde.

Der Rechner zeigt dann den dritten Werktag des Zugangsmonats, ob die Kündigung rechtzeitig ist, und das genaue Ende des Mietverhältnisses. Kommt die Kündigung nach dem dritten Werktag an, verschiebt sich das Ende um einen Monat.

Das Ergebnis ist eine Berechnung auf Grundlage Ihrer Angaben. Es ersetzt keine rechtliche Prüfung Ihres Mietvertrags im Einzelfall.