Mieterhöhung prüfen: Ist sie zulässig?

Bei einem normalen Mietvertrag über Wohnraum kann der Vermieter verlangen, dass Sie einer höheren Miete zustimmen – bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das ist die Miete, die in Ihrer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurde. Vergleichbar heißt: ähnliche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetische Ausstattung (§ 558 Abs. 2 BGB).

Der Vermieter kann die Miete auf diesem Weg nicht einseitig festsetzen. Er braucht Ihre Zustimmung. Stimmen Sie nicht zu, muss er vor Gericht auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Daneben gibt es andere Wege zu einer höheren Miete, etwa nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) oder bei gestiegenen Betriebskosten (§ 560 BGB). Diese prüft der Checker nicht.

Für eine Erhöhung nach § 558 BGB müssen mehrere Voraussetzungen zusammen erfüllt sein: Sperrfrist und Wartefrist, Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete sowie Form und Begründung. Der Checker rechnet die ersten beiden Punkte und die Fristen. Die Vergleichsmiete selbst kann er nicht ermitteln.

Das Gesetz enthält zwei zeitliche Grenzen (§ 558 Abs. 1 BGB):

• Sperrfrist von einem Jahr: Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein zu früh gestelltes Verlangen ist nach der Rechtsprechung unwirksam (BGH, Rechtsentscheid vom 16.06.1993 – VIII ARZ 2/93). Der Vermieter muss dann ein neues Verlangen stellen.
• Wartefrist von 15 Monaten: Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen bei beiden Fristen nicht mit (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB). Geben Sie deshalb im Checker den Tag an, ab dem Ihre Miete zuletzt aus einem anderen Grund gestiegen ist. Gab es noch keine Erhöhung, ist das in der Regel der Mietbeginn.

Der Checker rechnet die Fristen taggenau nach §§ 187 und 188 BGB. Liegt der Tag, ab dem die neue Miete gelten würde, noch vor dem Ende der 15 Monate, zeigt er den späteren Tag und weist darauf hin.

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete in drei Jahren steigen darf – auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch Erhöhungen nach § 558 BGB um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).

In Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, gilt eine Grenze von 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Welche Gemeinden das sind, legen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung fest, jeweils für höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB). Der Checker kennt diese Verordnungen nicht. Er fragt Sie deshalb, ob die 15-Prozent-Grenze bei Ihnen gilt. Wissen Sie es nicht, zeigt er beide Werte.

Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Tag, ab dem die neue Miete gelten soll. Wohnen Sie kürzer als drei Jahre in der Wohnung, nehmen Sie die Anfangsmiete. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben außer Betracht (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Enthält Ihre aktuelle Miete eine Modernisierungserhöhung aus diesem Zeitraum, können Sie den Betrag eintragen. Der Checker zählt ihn dann nicht zur Steigerung.

Die Kappungsgrenze ist nur eine Obergrenze. Die neue Miete darf zusätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte.

Ein Beispiel: Die Kappungsgrenze würde eine Miete von 900 € erlauben, die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung liegt aber bei 860 €. Dann kann der Vermieter höchstens 860 € verlangen. Umgekehrt gilt: Liegt die Vergleichsmiete bei 1.000 €, begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung trotzdem auf 900 €.

Die Vergleichsmiete hängt von Ihrer Wohnung und Ihrer Gemeinde ab. Der Checker kann sie nicht berechnen. Ein Blick in den Mietspiegel Ihrer Gemeinde hilft oft weiter. Ergibt der Check „im Rahmen der Kappungsgrenze“, heißt das also noch nicht, dass die Erhöhung insgesamt zulässig ist.

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax reichen aus; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Es muss außerdem begründet sein. Dafür kann der Vermieter sich insbesondere stützen auf (§ 558a Abs. 2 BGB):

• einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
• ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen.

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für Ihre Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben im Schreiben mitteilen – auch wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Nennt der Mietspiegel eine Spanne, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB).

Ob das Schreiben diese Anforderungen erfüllt, prüft der Checker nicht. Fehlt die Begründung oder ist sie unvollständig, lassen Sie das Schreiben prüfen.

Die Fristen richten sich nach dem Zugang des Schreibens bei Ihnen, nicht nach dem Datum im Brief (§ 558b BGB):

1. Zustimmungsfrist: Sie haben bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang Zeit, über Ihre Zustimmung zu entscheiden (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Geht das Schreiben im November zu, endet die Frist am 31. Januar.
2. Neue Miete: Stimmen Sie zu, schulden Sie die höhere Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB) – im Beispiel ab dem 1. Februar.
3. Klage des Vermieters: Stimmen Sie bis zum Ende der Zustimmungsfrist nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss er innerhalb von drei weiteren Monaten erheben (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB) – im Beispiel bis zum 30. April.

Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Fällt das Ende der Zustimmungsfrist auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet sie am nächsten Werktag (§ 193 BGB). Verlassen Sie sich darauf nicht und antworten Sie rechtzeitig.

Nein. Haben Sie eine Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete nur zu den im Vertrag festgelegten Stufen. Eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete und eine Modernisierungserhöhung sind während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB).

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen, solange die Indexmiete gilt (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Der Vermieter muss eine Änderung in Textform erklären und die Indexänderung angeben. Die neue Miete gilt dann ab dem übernächsten Monat nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB).

Wählen Sie im Checker Staffel- oder Indexmiete, zeigt er deshalb, dass ein Verlangen nach § 558 BGB nicht möglich ist. Ein Gesetzentwurf zur Begrenzung von Indexmieten wird derzeit im Bundestag beraten; bis zu seinem Inkrafttreten gilt das bisherige Recht.

Ja. Verlangt der Vermieter eine Erhöhung nach § 558 BGB, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Mieterhöhung tritt in diesem Fall nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).

Geht das Erhöhungsschreiben zum Beispiel im November zu und kündigen Sie im Januar, endet das Mietverhältnis am 31. März. Bis dahin zahlen Sie die bisherige Miete. Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Für eine ordentliche Kündigung ohne Mieterhöhung hilft der Kündigungsfrist-Rechner Mietvertrag.